田口圭の日記(企業と経済:商法会社法etc の学習会)

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【VAZ社100%支持】part19 いくつ?★未公開株売買★ VAZ社元副社長高橋さん不動産業界をヒカルさん(VAZ社元執行役員)に説明する。


みなさん!こんにちは!田口圭です powered byあやなんさん【Kiii所属】
(両手を前後に振りながら)挨拶を田口圭が模倣しました

YouTuberとして成功すれば、HIKAKINさん(UUUM執行役員→現在も執行役員なのか不明)や、ヒカルさん(VAZ社元執行役員)のようにMCN(YouTuber事務所)から役員報酬がもらえる可能性が出てきます。
 わかにゃんさん(VAZ社と対立)は眼が出る前に、事件を起こしちゃいましたね
 そもそも業界最大手事務所UUUMの設立自体にHIKAKINさんが関与しているので、同時に株主でもあったHIKAKINさんの上場益(売却したか否かは不知)は巨額だったであろうと思います。
 鎌田社長によるとHIKAKINさんと出会ったのがUUUM設立の経緯だとか。それまでは今はなきイーモバイルの代理店をやっていたそうです。イーモバイル代理店からYouTube業界の帝王とはすごいですね。
 ちなみに執行役員(corporate officer executive office)は、会社法上の役員ではないので、会社の意思決定機関である取締役会に参加できないはずです(後述)
 ちなみにUUUMの説明によると、HIKAKINさんは現在「ファウンダー / 最高顧問」とのこと。
 HIKAKINさんの肩書をみると、権力ありそうに見えますが、執行役員って何なんでしょうね?(文中で解説)
 しかし高校生でYouTubeを始めたHIKAKINさんは経営者というより職人ですね。
 HIKAKINさん「YouTubeは、終わりのないマラソン
 ちなみに使用編集ソフトはFinal Cut Pro Xだとか。

本日の、お題はじまり

ヒカルさんが不動産会社の未上場株式を買う動画よりスタート。一部を解説します。
思いつきで現物みないで収益物件を以前にキャッシュ購入したことでも知られる元祖金持ちYouTuberヒカルさん(VAZ社執行役員corporate officer executive office)が高橋さん(VAZ社元副社長←たしか2019年1月末か2月上旬まで副社長)が出資している不動産会社(明大前駅に所在~学生相手に最適な立地~)の株式を10%買い取りながら動画にしています。

解説 なんで「譲渡」契約書なの?:by企業と経済 田口圭
 動画内で【株式譲渡契約書】とありますが
 要は譲渡とは所有権の移転を指し、売買(民法第555条 )・贈与(民法第549条)・交換(民法第586条 )の3類型の総称です。また民法典に記載の13種類の典型契約のうち3契約に該当します。
 したがって未上場株式の個人間売買譲渡に該当します。
 世間でいう譲渡=無償であげる
 ですが
 法律用語の譲渡=売買・贈与・交換 なので、未上場株式の個人間売買は譲渡でOKです。

ヒカル、不動産屋になる - YouTube

www.youtube.com

ヒカル、不動産屋になる - YouTube



 ちなみに、ヒカルさんが高橋さんから発行済株式を購入していますが、もし高橋さん(元副社長at VAZ社)の保有株式数を減らさずに、ヒカルさん(元執行役員at VAZ社)が株式を取得したいという場合は増資という方法がありまます。
 解説スタート by田口圭
 株式を使った資金調達には
1「株式の新規発行」←高橋さんの所有株式数を減らさずに、資本金を増やす方式(増資)でヒカルさんに新株の株主になってもらえます。
2「株式の処分」←今回の高橋さん・ヒカルさんの事例
があります。

「株式の処分(処分=売却のこと)」とは、株主が保有する株式を売却すること(今回のヒカルさん・高橋さん)。

 商法会社法では、この「新株発行(ヒカルさんの所有株式を、高橋さんの保有株式数を減らさずに増やす方法)」と「株式の処分」を、区別しています。

 ちなみに株式会社と異なり合同会社は、設立も容易(株式会社設立に必要な、公証役場での定款認証-attestation of the articles of incorporation-が要らない。)ですし、増資も簡単です。
 増資した場合は、「商業登記簿謄本(Commercial register certified copy)」を管轄する法務局(Legal Affairs Bureau または District Legal Affairs Bureau )に資本金の変動を再登記(この場合、再登記というより登記(registration)が正しいですかね)しないといけないです。

 ★商業登記簿謄本の実務上の管轄★
 ちなみに新宿区の法務局は「商業登記簿謄本」は扱います

 しかし大阪市の法務局は本局でしか「商業登記簿謄本」は扱いません
 よくわからなかったら司法書士会に御相談を。30分5000円は徴収されます。

 資本金が1000万円を超えると、法人住民税が騰る(あがる)ので要注意です。

 要は増えた分の資本金(増資額面)を登記する必要があるということですね。
 登記に必要な印紙代がもったいないですね。資本金変動=発行済株式数の変動になります。
 ちなみに合同会社では持ち分の変動なので事務処理が楽ですね。株式会社はいろいろと面倒

外資系企業大手は合同会社を採用する例が多い★
 ちなみにGoogle社は株式会社ではあく合同会社で登記をしています。
 参考1:〒106-6126 東京都港区六本木6丁目10−1 六本木ヒルズ森タワー
 グーグル「合同会社」 代表:武藤 健一郎 ←代表者が2018年から代わっていなければ
 合同会社でも代表は住所登記をしなくちゃいけないのがリスクですが仕方ないですね。
 参考2:本社所在地 東京都目黒区下目黒1-8-1 ARCO TOWER ANNEX 
 アマゾンジャパン「合同会社」 社長 ジェフ ハヤシダ
 など
 まぁ日本国内のマーケット(株式市場)に上場する気持ちがなければ、合同会社のほうが便利ですね。

 不動産会社経営に興味あっても宅建受験がウザいという方は、不動産会社の出資(株式の買い取りor増資に参加)しましょう。
会社(自己株式を保有しているかもしれませんね)or既存株主が応じてくれないと、株式の買い取りも増資も不可能です。
 また譲渡制限(売却制限)ある株式か否かも重要です。

 さて動画内に戻ります。VAZ社元副社長「高橋」さんが、VAZ社執行役員「ヒカル」さんに不動産業界を説明しています。

 高橋さん「まさかヒカルさんに会社を乗っ取られるとか 笑」
 ヒカルさん「もっと怪しい会社かと思っていました 笑、不動産会社きたこと無いんですよね」
 高橋さん「でもヒカルさんが住んでいるマンション(←賃料100万円)もここで、「まえす(VAZ社員のこと。たしかヨット部出身)」さんが契約したんですよ」

 ヒカルさん「毎年10%(株式を)買っていこうかと」←しかし増資されたら支配権をとれないので終わりですね(株主vs会社で、会社の勝利
 ヒカルさん「企画でマンション買ったんだけどね (´・ω・`)
 そこですかさず、VAZ社マネージャー「運用しています」
 ヒカルさん「僕が40歳くらいのときに、やっと(投下資本 investment capital, invested capital; capital outlay を)回収できる」←不動産収益は5%が相場。もし10%収益を実現できていればラッキーですね。by田口圭
 高橋さん「銀行がお金を貸している際には、不動産を買ってくれるので地価が上昇していく」
 高橋さん「オリンピック前に売却しちゃうのもワンチャン(YouTube業界用語)ありっすね」
 解説by田口圭 ワンチャン=ひょっとして・もしかしたら の意味 (うまくいくことを期待して使われることが多い)
 高橋さん「銀行が(事業資金 project fund; project cost を)かしてくれなくなると、地価が下がっていくので。ウチみたいな賃貸だと、地価下落のリスクが無い
 ↑
 いや売買仲介でも、自社で物件を所有権維持しなかったら、地価下落のリスクないですよ。売買仲介だけやっていればね。
 まぁ要は高橋さんはVAZ社で副社長として稼いで、不動産会社を立ち上げたっていうことですかね。
 
 ヒカルさん「アフィリエイトみたいなもんっすね!
 高橋さん「え、あ、そうですね」
 ヒカルさん「自分たちの会社で物件(物権ではなく物件)を持たずに借りたやつを貸してる(←!?)ってことですね」
 用語解説by田口圭

 えっと収益物件(commercial property, investment property)の所有者(いはゆる大家)と賃貸媒介業者(媒介業者 -broker; intermediary; estate agency; real estate agency )との間に存在する契約は媒介契約であり、ヒカルさんが動画内でいうような又貸し契約(転貸借契約:民法612条/民法613条)ではありません。

 媒介契約(一般媒介契約、専属媒介契約)については下記リンク参照
 
 賃貸物件における一般媒介と専任媒介の基礎知識を解説!

 https://blog.ieagent.jp/chie/ippanbaikaisenninbaikai-11747

 

 田口圭の私見
  ちなみに賃貸媒介のみだと、リターンは少ないですね。
賃貸媒介のみならず売買媒介も仲介手数料商売(ヒカルさんいわくアフィリエイトみたいなもんっすね)なのですから両方やったほうがいいでしょう(売買仲介できる能力がアレば)
 
 売買媒介のほうが手数料収益は大きい。たとえば賃料20万円の賃貸は手数料は20万円どまりですし。三井リハウス(会社名:三井不動産リアルティ株式会社 本社 〒100-6019 東京都千代田区霞が関3丁目2番5号 霞が関ビル 9階)や住友不動産「販売」(住友不動産ではなく住友不動産販売:会社名 住友不動産販売株式会社(Sumitomo Real Estate Sales Co., Ltd.) 本店所在地 東京都新宿区西新宿二丁目4番1号  代表取締役社長 田中 俊和)のように売買も仲介するようになれば1件あたり200万円程度の仲介手数料もありえます。
 参考:住友不動産( 商号 住友不動産株式会社 Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. 本社 東京都新宿区西新宿二丁目4番1号(新宿NSビル代表取締役社長 仁島浩順
 要は「住友の仲介STEP」か否かですね。←住友不動産住友不動産販売の区別

 要は売買媒介を扱う不動産会社であっても、自社で物件を抱えなくていいなら地価下落のリスクは無いということですね。
 もしくはファンドを組成して、REITみたいなのを組んで、銀行融資( bank loan 返還の必要あり)ではなく、出資( investmentfinancing または invest 返還の必要なし)で無利子で集金するかですね。

 かつて三菱地所加藤紘一さんの息子さんが勤務)が、ロックフェラーセンター(要はマンハッタンの一等地ビル)を購入したことがありますが、それはロックフェラー財団(The Rockefeller Foundation)がREIT保有する株式・証券を、購入資金がなかった三菱地所ロックフェラー財団 (The Rockefeller Foundation)から高い利子で金銭を借り入れての購入でした。
 金利(expensive money; dear money; high interest)に耐えられなくなった三菱地所(カモ)が、ロックフェラー財団(The Rockefeller Foundation)に安値で売却してギブアップという事例がありましたね。
 逆に、三菱地所が自分で低金利起債(名詞 flotation of a loan または Issuing of bonds 動詞:起債するfloat a loanissue bonds、 raise a loanissue bonds )するか、募集株式を発行( Issue of Shares for Subscriptionして、ロックフェラーセンター(ビル)の権利を購入していれば、三菱地所は高金利債務に苦しむことにならなかったはずです。
 ちなみに売却を決定した当時の三菱地所のトップは米国弁護士(同伴弁護士)の助言「高金利だから辞めろ」を無視したとのこと。

 ロックフェラー財団(The Rockefeller Foundation)からの高金利で、三菱地所が傾きつつあることに最初に気がついた天才常務は後に三菱地所トップに就任しています。
 まぁ米国で不動産を買う際には、LL.M.所持の弁護士に相談したほうがいいですね。日本の司法試験合格のみの弁護士だと、売買契約書を読むのが精一杯だと思います。
 まぁロックフェラー財団(The Rockefeller Foundation)側としては、高値で売って安値で買い戻したんだから、その差額ロックフェラー財団(The Rockefeller Foundation)の利潤となるわけですね(え?財団法人って利潤だしていいの?は後日)。
 その期間中に貸し付けていた債権の高金利ロックフェラー財団(The Rockefeller Foundation)側の収益になるはずです。
 ロックフェラー財団(The Rockefeller Foundation)は不動産の運用で得た収益を、コーネル大学(Itaca, New York)などを始めとする有名大学に寄付をして、Rockefeller Hall などという建物名がついた講堂が各大学にあります。

 Conell University のRockefeller Hallに関する説明

Rockefeller Hall - Cornell

 

events.cornell.edu

Rockefeller Hall - Cornell




 日本の国内の大学だと◎◎号館となっているのが米国だと寄付者の苗字+Hallになっています。
 現在までに9人の合衆国最高裁判所判事を輩出(有名by田口圭)した他、最高裁判所長官である寺田逸郎(←知らなかったby田口圭)が卒業したことでも有名なCLS(Columbia Law School)の建物名は(略)。
 ちなみに牧山ひろえ参議院議員(他のロースクールでJ.D.取得=他の州で法曹試験Bar Exam合格)の夫(弁護士になるための司法試験+知的財産権を扱う弁理士試験の両方に合格)がCLS(Columbia Law School)でLL.M.を取得しています。
 キミたちハーヴァード・ロースクールいくな、CLS(Columbia Law School)いけ!って感じですね。 

 ちなみに、ハーヴァード・ロースクールの宣伝(プロパガンダ)書籍
 

https://www.amazon.co.jp/dp/4150501149

www.amazon.co.jp

https://www.amazon.co.jp/dp/4150501149


 たとえば、大都会マンハッタンのColumbia University とロックフェラー財団
Columbia University - The Rockefeller Foundation 

www.rockefellerfoundation.orgColumbia University - The Rockefeller Foundation

日本企業とちがって各種大学に利益を還元しているのが、ロックフェラー財団(The Rockefeller Foundation)のいいところですね


 三菱地所早慶に寄付するべきですね。もしくは慶早ですかね。


ちなみにマンハッタンの不動産取引といえば中華人民共和国系資本が、アップルストアが入っているゼネラル・モーターズ (GM)ビルを買う話が2013年3月にありましたね。

2013年3月

SOHO中国など、NY市GMビルの権益取得めぐり協議 - WSJ

jp.wsj.com
SOHO中国など、NY市GMビルの権益取得めぐり協議 - WSJ


ー 
2013年6月

NYのGMビル、中国のデベロッパーが一部取得 - WSJ

 

jp.wsj.com

NYのGMビル、中国のデベロッパーが一部取得 - WSJ


2013年6月

動画に戻る。

 というわけで動画にもどります。

 高橋さん「うちは地域密着型なんで、このへん(明大前駅?)にマンション持っている大家さんがおおくいる」

 注:田口圭 明大前駅乗り換え駅だから、賃貸物件扱うのに有利というのは理解できます。
 しかし、所有者は、港区六本木であれ新宿区であれ世田谷区であれ、高級住宅街なら所有者はどこでも居ると思います。ここまで田口圭

 高橋さん「物件の値段が上がろうとしているタイミングで、大家さんとハナシをして、ワンチャン(YouTube業界用語)、ヒカルさんに物件を所有者から売却することもできる。ですからヒカルさんが不動産王になったりするのはワンチャン(YouTube業界用語)あるかなって思います。」
 ヒカルさん「えーっ」
 注意by田口圭:まぁ値段というより、相場が上がろうとしているタイミングのことみたいですね。しかし相場が上がろうとしているタイミングでは手放さないのが大家さんですね。
 ヒカルさん「じゃあオリンピック終わったあとに、絶対に(!?by田口圭)物件安くなるわけじゃないですか、いちばん底値でかっておいたほうがいいわけですか」

 高橋さん「そうですね」
 注意by田口圭「不動産の底値なんて読めたら、どの不動産資本(三井系、住友系、三菱地所野村不動産etc)も苦労しないです」
  ヒカル(hikaru)さん「株といっしょで、めっちゃ安くなったときに、そこで買う!と」
 高橋さん「そうですね。絶対にあがるんで。ヒカルさん、ついに別荘かっちゃいます。」
 注意:by田口圭 えっ高橋(元副社長)さん賃貸仲介しかしないって動画冒頭で言っていたのに「売買仲介」やる気まんまんじゃないっすか (´・ω・`) ここまで田口圭

 ヒカルさん「ちょっと不動産王としての人生あゆもうかな」
 高橋さん「えへへ」
 ↑
 注意:田口圭 高橋さん(VAZ元副社長)のほうが、ヒカルさん(VAZ元執行役員)より遥かに上手(うわて)ですね。

 執行役員とは?
 ヒカルさんがVAZ社の執行役員だったので言及します。ちなみにVAZ社の執行役員をヒカルさんが辞職したのは、円満辞職です(と聞いています)。

  執行役員:定義1:会社の業務執行を担当する役員。 経営と業務執行の役割分担を図るために、取締役の下に置く。 会社法に規定のある「執行役」とは別。
 一般に、最高意思決定機関である取締役会の決定に基づいて業務の執行に専念する、役員待遇の従業員という位置づけになる。
 ここから田口圭「要は、取締役会に参加できない役員で、従業員の名誉職みたいな感じで、報酬が発生する感じですね。」ここまで田口圭
 まぁ「取締役ではない」っていう点だけど理解できればいいですね。

  執行役員:定義2:
   会社法の役員ではない役員=執行役員 by田口圭
   乱暴な定義ですが分かりやすいかと

 

執行役員とは? 意味・定義、会社法での扱い、権限、執行役員制度のメリット・デメリットについて【執行役員は従業員?】 - カオナビ人事用語集

www.kaonavi.jp



執行役員とは? 意味・定義、会社法での扱い、権限、執行役員制度のメリット・デメリットについて【執行役員は従業員?】 - カオナビ人事用語集



 動画に戻ります。

 
 ヒカルさん「かっこいい。肩書として。俺が不動産に目をつけたのは」
 

 今日はここまでにします。動画の解説は後日に持ち越します。
 安易に未公開株 (an unlisted stock、private equity)買ってはいけないですね。でも慎重に計算すれば未公開株の購入もありですが。
 上場株式等とちがって時価が無いので、自分で(または弁護士。公認会計士に依頼して)1株あたりの単価を計算(算出)しないといけないですしね。

 
 
 
 
 
 ヒカルさんが株式を売買したDraws社のスマートフォン用会社説明ページ

 

株式会社Draws
特別顧問:ヒカルYouTuberの文字が見えますね ↑上記リンク

www.draws.co.jpー

株式会社Draws

特別顧問:ヒカルYouTuberの文字が見えますね


参考:未公開株 関連ツイート
そうです竹中工務店サントリーも未公開株のはず。
したがい市場で資金調達する必要がなければ、未上場のままでいいと思います。

https://twitter.com/BOHE_BABE/status/1052056313935482880

 

https://twitter.com/BOHE_BABE/status/1052056313935482880


 あと正確には「弁護士をなのる人」だけではなく「リアル弁護士」でも「未公開株がらみの事件」は、やっちゃうみたいですが。
 違いは、リアル弁護士は、逮捕されないように上手にやるってことですかね

もちろん高橋さん(VAZ社副社長)・ヒカルさん(VAZ社元執行役員二者の売買は健全です。
しかしヒカルさんが公認会計士・弁護士をつけていれば、売買価格の適正さについて、貸借対照表資本の部を観ながら綿密な計算をしていたはずです。

 最後は、ツイキャス出身のYouTube成功者(成金とは呼ばない)「コレコレ」さんのプロデュースする「炎上して I need you !」
 通称キャス王=コレコレさん
 無権利者がアップロード→著作権違反で削除→他の誰かがアップ→著作権違反で削除を繰り返す名曲です

Kore:ct(コレクト) 『炎上してI NEED YOU 』・『スタートボタン』 - YouTube 

www.youtube.com

Kore:ct(コレクト) 『炎上してI NEED YOU 』・『スタートボタン』 - YouTube

 2日前にアップロードということですが、今回は何日持つでしょうか?おもいっきり権利違反ですけどね。


最後は、ツイキャス出身のYouTube成功者(成金とは呼ばない)「コレコレ」さんのプロデュースする「炎上して I need you !」
通称キャス王=コレコレさん

アップロード→著作権違反で削除→他の誰かがアップ→著作権違反で削除を繰り返す名曲です。

わかにゃんと一緒に告発動画に出た他事務所の斉藤たいちょー(わかにゃんの彼氏)さん。3月11日からTwitter更新とまっていますが、なにかありましたか?
Twitterの名称が@VAZを許さないだけど、いちおうVAZ社にしたほうがいいかと思います。

斉藤タイチョー@VAZを許さない (@saitou_taichou) | Twitter

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斉藤タイチョー@VAZを許さない (@saitou_taichou) | Twitter

わかにゃん(実名自粛)と一緒に告発動画に出た他事務所の斉藤たいちょー(わかにゃんの彼氏)さん。3月11日からTwitter更新とまっていますが、なにかありましたか?
Twitterの名称が@VAZを許さないだけど、いちおうVAZ社にしたほうがいいかと思います。

わかにゃんにイジメ主犯格と名指しされた女子3人のTwitter
(見方によるとVAZ社女子3人は、ある意味、風評被害者じゃないかな?もしイジメ疑惑が無実と立証されたらね)

こなん 3月15日更新 無実ゆえ余裕

こなん🌈 (@konan6109) | Twitter

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こなん🌈 (@konan6109) | Twitter


3月17日更新 楠ろあ 無実ゆえ余裕

楠ろあ🐬 (@_ROA666) | Twitter

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わかにゃんにイジメ主犯格と名指しされた2人のTwitter
(2人は、ある意味、風評被害者じゃないかな?イジメが無実と立証された場合は特に)

わかにゃんに激怒していたkimonoちゃん 9時間前更新 無実ゆえ余裕
第一次わかにゃん戦争で仲裁役として関与

kimonoちゃん (@kzhodowameku) | Twitter

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第一次わかにゃん戦争で仲裁役として関与
わかにゃんを「許さない」動画を出しましたね。


同じく、第一次わかにゃん戦争で仲裁役として関与した
「よりひと」(70万人登録) 
よりひと「わかにゃん許さないからな!」無実ゆえ余裕

よりひと@ふわめるの旦那 (@yorihito_vine) | Twitter

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よりひと@ふわめるの旦那 (@yorihito_vine) | Twitter


注意:ふわめる=YouTube業界で悪名高い最凶のジャニヲタです 笑



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企業と経済(上場企業向け会社法勉強会です。未上場参加不可、上場企業のみ。紹介があれば、未上場でも参加可能) 
田口圭

日本独立宣言という業界団体向け冊子(主に自民公明の与党系国会議員が無償寄稿)を刊行しています。
アマゾン合同会社(笑)では買えません。一般販売はしていません。
買っていると思われる業界団体様・企業様にお問い合わせください
今日はここで「お・わ・り・で・す」byあやなんさん【Kiii】所属 挨拶を田口圭が模倣しました

なにかあった際の「余白」です