今回の民法改正と、
● 賃貸借契約の更新手続
● 連帯保証契約の更新手続
について以下検討いたします。
（両者を分ける、というのがポイントです。）
１．
まず、2020年4月1日以降に新たに締結された契約については
これは、賃貸借契約も、連帯保証契約も、いずれもそうなります。
この点については特に疑問を差し挟む余地はありません。
これに対し、2020年3月31日までに締結された契約について
4月1日以降どうなるか、ですが、
賃貸借契約と連帯保証契約分けて検討します。
２．
2020年3月31日までに締結された契約について
4月1日以降どうなるか、ですが、
【賃貸借契約】については以下のとおりとなります。
・2020年4月1日「以後」に「更新」される「まで」は引き続
・2020年4月1日以後に協議更新した場合、更新時から新民法
・2020年4月1日以後に（契約書に基づく）自動更新がなされ
・2020年4月1日以後に法定更新になった場合は引き続き旧民
つまり、誤解を恐れずに大雑把に整理しますと、【賃貸借契約】は
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● 更新されるまでは引き続き旧民法が適用される。
● 更新後については、
a）協議更新や自動更新のように、当事者間の合意で更新される場
b）法定更新のように、当事者間の合意なく更新される場合は引き
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という整理です。
※
自動更新とは、
「期間満了の1ヶ月前までに当事者から特に解約の連絡がない限り
というような定めのことです。
この自動更新条項があれば、更新時に特に何もしなくても契約は自
法定更新とは違い、当事者間の合意で契約が更新されますので、
新民法が適用されます。
※
そこで、【賃貸借契約】について、
もし引き続き旧民法の適用を望むのであれば、
特に更新手続をせずに放置しておく＝法定更新されるようにする、
という対応になります。
賃貸借契約との関係で重要な今回の法改正箇所というのは
● 賃料の一部当然減額
● 賃貸人が修繕しない場合の賃借人の修繕権
● 時効
● 法定利率
が挙げられます。
（それ以外の「敷金」等については現在の実務運用を大きく変える
それらが賃貸借契約に適用されるのを避けたい、
という場合は、
特に更新手続をせずに放置しておく＝法定更新されるようにする、
３．
では、【連帯保証契約】はどうか。
ここで、ご存じの方も多いと思いますが、
賃貸借に関する連帯保証契約については
改正民法の目玉として
「極度額の定めがなければ効力が生じない」
というルールが新たに設けられます。
つまり、今後、賃貸借に関する連帯保証契約については
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連帯保証人の責任の極度額の定めが保証契約書に記載されていなければ、
保証契約自体が効力を生じない（要するに無効）
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ということです。
そうすると、
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●2020年4月1日以降に新たに保証契約を締結する場合は極度額の定めを設けなければならない。
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というのは仕方ないとしても、
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「2020年3月31日までに締結された契約」についても今後は
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というのは多くの方が疑問に思われていると思います。
ただ、この点についても、賃貸借契約と基本は同じ考え方をします
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● 保証契約を更新や再締結等しない限り、引き続き旧民法が適用され
● 保証契約を更新や再締結等した場合は、以後新民法が適用される。
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ということになります。
４．
ただし、ここで注意が必要なのは、
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賃貸借契約を更新するからといって、連帯保証契約を必ずしも更新・再締結等する必要はない。
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ということです。
「賃貸借契約の更新」と「連帯保証契約の更新・再締結等」は必ず
そもそも賃貸借契約と連帯保証契約というのはあくまで「別の契約」です。
当事者も内容も違います。
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賃貸借契約：貸主・借主間の契約（物を貸す・賃料を払う）
保証契約：債権者（貸主）・保証人間の契約（債務者の債務を保証
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したがって、
パターンA）賃貸借契約・連帯保証契約の両方を更新する。
パターンB）賃貸借契約を更新し、連帯保証契約は更新しない。
パターンC）賃貸借契約は更新せず、連帯保証契約は更新する。
パターンD）賃貸借契約・連帯保証契約の両方とも更新しない。
の4パターンありうる、ということになります。
つまり、繰り返しになりますが、
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賃貸借契約を更新するからといって、連帯保証契約を必ずしも更新・再契約等する必要はない
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ということです。
そうすると、2020年3月31日までに締結した保証契約について、
● 極度額の定めを設けたくない
● 新民法が適用されることを防ぎたい
ということであれば、
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保証契約を更新・再締結等しなければいい
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ということになります。
５．
ここまでをまとめますと、
● 2020年4月1日以降に締結された保証契約については極度額の定めがなければ無効。これは仕方がない。
● 2020年3月31日までに締結された保証契約については、極度額の定めがなくてもいい。
● 2020年3月31日までに締結された保証契約については、更新・再締結等するまでは引き続き旧民法が適用される。
● そうだとすれば、2020年3月31日までに締結された保証契約
● 賃貸借契約と保証契約はあくまで別々の契約なので、「賃貸借契約を更新しつつ、保証契約を更新・再締結等しない」と
ということになります。
６．保証契約を更新しなくて大丈夫か、不安になる方もいらっしゃるか
実務上、賃貸借契約の更新に併せて、保証人確約書を改めて取得することが多いので、保証契約も一緒に更新されているような印象をお持ちの方も少なく
「賃貸借契約更新後は責任を負いません。」
というような特約でもない限り、賃貸借契約更新後も引き続き責任を負うのが原則です。
つまり、
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更新や再締結等しなくても、保証人は原則として更新後の賃貸借についても責任を負う。
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ということです。
したがって、
来年の4月1日の新民法施行後に賃貸借契約が更新された場合であ
（「賃貸借契約更新後は責任を負いません。」という特約でもない
そうだとすれば、2020年3月31日までに締結された保証契約については極度額
保証人の責任は無限ですので保証契約をあえていじる必要性はない、ということです。
法務省も、公式見解として、来年4月1日の新民法施行後に保証契約自体を更新したり、
またはそれと同視される行為をしないのであれば、極度額の定めが
（https://i.r.cbz.jp/cc/pl/twwe
※
逆にいえば、手を加える必要性がなかったにもかかわらず、
あえて保証契約を更新したり、再締結等することで保証人の責任に上限（極度額）を設ける事態を招く必要があるか、
少なくとも、大家さんから承諾を得て行わないと管理会社として責任を問われることにもなりかねない
ということです。
※
※※
ごくたまに、
「保証契約それ自体に自動更新条項が定められている場合」があり
この場合は、弁護士にご相談になることをおすすめいたします。
※※
７．
以上まとめますと、
● 賃貸借契約について更新する場合は、新民法が適用される。
（旧民法のままでいきたい場合は、更新しない）
● 保証契約についても、更新・再締結等した場合は新民法が適用され
（旧民法のままでいきたい場合は、更新しない）
● 賃貸借契約の更新と保証契約の更新は別々に考えることが可能。
● 保証契約の場合、新民法が適用されると、極度額の定めがなければ
→あえて更新する必要があるか、要検討。
● 保証契約（既存）について、あえて4月1日以降に連帯保証人確約
極度額の定めを忘れない。
新民法が適用になるため、極度額の定めがないと、保証契約自体が
（ただ、そもそも保証契約は更新無用。更新しなければ極度額の定
あえて保証人の責任を限定する必要性があるか、要検討。）
● 保証契約（既存）について、4月1日以降に更新・再締結等しない
ということになります。
８．
最後に、保証契約（既存）について、
旧民法のままでいきたい
＝新民法の適用を排除したい
＝極度額の定めを設けたくない
ということであれば、
4月1日以降に更新・再締結等しない、ということになりますので
今後の管理会社様の対応としては
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更新・再締結等とみなされるような行為はしない。
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というのがポイントになります。
すなわち
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A 賃貸借契約を更新するとしても、賃貸借契約書（更新）について連
B 賃貸借契約を更新するとしても、連帯保証人確約書は新たに作らな
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ということになります。
※
ただし、保証人が外れたと言われないように、賃貸借契約書（更新）を取り交わされる場合は
既存の保証人の住所氏名を「印字」はしておくべきと考えます。
印字というのは本人の署名捺印ではなく、単に連帯保証人の氏名住所をワープロで入力して印字しておく、と
※
つまり、保証契約（既存）について、
旧民法のままでいきたい＝新民法の適用を排除したい＝極度額の定
ということであれば、
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Q1 賃貸借契約書の更新契約書を取り交わす。誰に署名捺印させるべき
賃貸人と賃借人のみとなります。
連帯保証人が署名捺印すると、保証契約を更新したとみなされるた
（※4月1日以降の更新について）
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Q2 賃貸借契約書を更新する際に、改正法を反映した賃貸借契約書式を
注意するべき点はあるか。
賃貸借契約を更新する際に、改正法を反映した賃貸借契約書式を取
連帯保証人の極度額に関する定めは特約で排除しておく。
（※4月1日以降の更新について）
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Q3 賃貸借契約を更新する。連帯保証人とも改めて保証人確約書に署名
保証契約について旧民法のままでいきたい＝極度額を設けたくない
保証人確約書は新たに作るべきではありません。
これに対し、保証人確約書を作られるのであれば、極度額の定めが
新民法が適用されることになるからです。
（※4月1日以降の更新について）
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という整理になります。
